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Una de las cláusulas más habituales en las escrituras de préstamo hipotecario es, precisamente, aquélla que impone al prestatario la obligación de soportar todos los gastos e impuestos derivados de la operación.
Pese a que ya es jurisprudencia reiterada la que declara la nulidad de este tipo de cláusulas, el Tribunal Supremo ha ido más allá, pronunciándose acerca del efecto de dicha declaración sobre los gastos notariales, de registro de la propiedad o de gestoría.
No obstante, es necesario matizar que ello sólo será aplicable a los préstamos concertados con anterioridad al día 16 de junio de 2019, por cuanto en esa fecha entró en vigor la conocida como “nueva ley hipotecaria” (esto es, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), que imputa al banco prestamista la obligación de soportar la totalidad de dichos gastos.
Según las Sentencias del Tribunal Supremo núm. 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, una vez dicha cláusula haya sido declarada nula y, por consiguiente, se haya eliminado del contrato, los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario deberán repartirse según lo previsto en el ordenamiento jurídico vigente en el momento de su firma, por lo que el reparto de las cargas variará en función del gasto en cuestión.
En relación con el pago de los aranceles notariales, es necesario atender a lo dispuesto en el art. 63 del Reglamento del notariado, que, a su vez, se remite a lo establecido en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.
De acuerdo con la Norma Sexta del Anexo II de este último texto, “la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación (…)”.
Dado que ambas partes están interesadas en la elevación a escritura pública del crédito (el consumidor, por la obtención del préstamo; y el banco prestamista, por la constitución de la garantía hipotecaria), los costes de la misma deberán distribuirse por mitad.
Este es el mismo criterio que el Alto Tribunal siguió en sus sentencias 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo, en relación con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
De conformidad con dichas resoluciones, el referido impuesto deberá pagarse por mitades entre el consumidor y la entidad de crédito, puesto que ambos están interesados en la elevación a escritura pública del préstamo concertado.
En cuanto a los gastos del registro de la propiedad, es necesario acudir a lo dispuesto en la Norma Octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, que imputa directamente el pago de los mismos a aquél a cuyo favor se anote el derecho.
Habida cuenta que la garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad de crédito, será ésta quién deba hacer frente al pago de dichos gastos.
Por último, en lo que atañe a los gastos de gestoría, la jurisprudencia resuelve acudiendo a la práctica.
En este sentido, el Tribunal Supremo entiende que el nombramiento de un gestor se realiza en beneficio de ambas partes, por lo que sus servicios deben ser sufragados por mitad.
En definitiva, atendiendo a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, el prestatario podrá exigirle a la entidad bancaria la devolución de aquéllas cantidades que, por derecho, le correspondía abonar a ésta última.
Sin embargo, la acción de restitución de dichos gastos está sujeta a los plazos generales de prescripción, por lo que ésta prescribirá a los 10 años en caso de ser aplicable el derecho civil catalán, o a los 5 en caso de ser aplicable el derecho civil común.
Por ello, en caso de que su préstamo cuente con una cláusula en este sentido, es importante que reciba asesoramiento de un experto en la materia con la mayor brevedad posible.
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