¿Es posible tener NIE sin tener un permiso de residencia en España?
Cuando se produce un daño en un inmueble, provocado por un defecto constructivo, el propietario afectado puede dirigir su reclamación a los diversos agentes que intervienen en el proceso de la edificación. Para ello, debe limitarse la responsabilidad de cada uno de los intervinientes.
La Ley de Ordenación de la edificación (LOE) denomina como agentes de la edificación a aquellas personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso. Estos son: el promotor; el proyectista; el Constructor; el director de obra; el director de la ejecución de la obra; las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; y los suministradores de productos.
En primer lugar, en la reclamación por daños en la edificación debemos atender a dos tipos de plazos. Por un lado, el plazo de garantía, que es el periodo en el que se manifiesten deficiencias en la edificación y, por otro lado, el plazo de prescripción, plazo de tiempo transcurrido desde la aparición de las deficiencias.
En relación a los plazos de garantía debemos distinguir a la entidad de los defectos, pues los plazos son distintos. En cualquier caso, el plazo comenzará a computarse desde la recepción de la obra, no de la construcción. Así en la Ley se establece:
- un plazo de garantía de diez años para los supuestos de defectos graves en el edificio, es decir que afecten a su estructura, cimentación, soportes u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- un plazo de tres años para los supuestos en que se incumplan los requisitos o condiciones de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Se trata de una serie de defectos menores, pero que son de especial trascendencia en cuanto afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente; a la protección contra el ruido; al ahorro de energía y aislamiento térmico; y a otros aspectos funcionales.
Se incluye aquí los supuestos conocidos como ruina funcional, que reiteradamente la han reconocido los Tribunales como aquellos defectos de la construcción que hace inútil lo construido para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza, por exceder de las imperfecciones corrientes.
- y por último, un plazo de un año, relativo a la responsabilidad del constructor por vicios o defectos de ejecución que afecten únicamente a elementos de terminación o acabado de las obras.
En lo relativo al plazo de prescripción, según el art. 18.1 de la Ley, este será de 2 años, iniciándose a partir de la producción de los daños. Asimismo, mientras que los plazos de garantía, no pueden interrumpirse, los plazos de prescripción sí admiten interrupción.
La regla general es que la responsabilidad de cada uno de los agentes de la edificación será individual. Sin embargo, en los supuestos en que no pueda individualizarse la causa de los daños o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad será solidaria.
Pudiera darse la circunstancia de que, una vez iniciado un procedimiento judicial, se hubiera condenado alguno de los intervinientes en la construcción, pero hubiera más responsables. En estos casos, la Ley concede una acción de repetición, que podrá ejercitarse durante el transcurso de dos años contados a partir de la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable o desde la fecha en que se hubiere procedido a la indemnización.
En cualquier caso, debemos tener en consideración que los agentes intervinientes en el proceso de edificación no serán responsables en ningún caso cuando los daños se produzcan por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
Sin perjuicio de lo expuesto, la mejor recomendación es analizar la entidad de los daños en cada caso concreto, para averiguar ante que defectos nos encontramos y la posible responsabilidad de los agentes, circunstancias generalmente acreditadas por medio de informes periciales.
Ruth González Rando
Abogada
Entradas relacionadas
